Därför sålde jag Heimstaden Pref

Vilka fina höstdagar vi har haft! Regnet har hållit sig borta, temperaturen har legat mellan 15 och 22 grader och solen har för det mesta strålat ändra fram till solnedgången. Mången är de arbetare som hade semester i juli när vädret var helt hopplöst, och som nu beklagar sig över att ledigheten var så kort och att man vill ha ytterligare semester, då sommaren åter igen är som bäst under augusti-september. Kanske borde de fundera på detta med FIRE, då kan sommarsemestern i princip bli så lång som man önskar sig.

Vi har ägnat dagarna åt att städa upp i trädgården, diska grill-galler inför vinterförvaringen samt att plocka en hel del svamp. Tyvärr är utbudet av kantarell ganska skralt här nere känns det som. Man kan på sociala medier se folk uppåt landet som plockar kilovis med kantareller. Antingen är vi på fel ställen eller är det helt enkelt för torrt här nere. Jaja, det som ändå plockas blir riktigt smarrigt på mackan i form av en kantarelltoast. Man brukar ju skoja om att svamp- och bärplockning är något som FIRE-entusiaster med smal plånbok ägnar sig åt för att över huvud taget få något att äta. Vi gör det för att det är kul, man kommer hela familjen ut i friska luften och kan i dessa tider av skärmar till höger och vänster göra till en rolig familjeaktivitet. Det verkar dock som om just svamp är en bortglömd råvara. Jag frågade Lilla Snålgris om de någonsin har fått svamp som ingrediens till lunchen i skolan. Hon funderade en kort stund och skakade sen på huvudet. Vad synd, tänker jag. 

Nu ska detta inlägg handla om något annat än skogens guld, nämligen till ett av mina aktietransaktioner som genomfördes förra veckan. Jag sålde hela mitt innehav i Heimstaden Pref. Förlusten blev minimal, och kvittades mot de utdelningar jag fått av aktien. Ni som har hängt med ett tag vet att Herr Snålgris sällan säljer en aktie, och när det göres är det antagligen med brakvinst (senast för något år sedan Brookfield Renewable med 230% vinst) eller brakförlust i form av något bolag som hade alldeles för hög direktavkastning redan från början (t.ex. Medical Properties REIT, -47%).

Heimstaden Bostad är en av Europas största bostadsbolag, och jag känner själv flera personer i min omkrets som hyr av Heimstaden. De anses vara vettiga att ha att göra med, inte supersnåla eller i det närmaste skumma likt SBB, utan ett normalt, anständigt bostadsbolag. Varför vill jag inte äga preferensaktier i detta bolag? Anledningen stavas en direktavkastning runt 16%, extremt tvivelaktiga fastighetsaffärer runt 2021, där man köpte hela Akelius fastighetsportfölj i Sverige för 92 miljarder kronor, till vad som nu kan anses vara ett extremt överpris och en premie på nästan 30%, jämfört med vad Akelius själva lät värdera beståndet till. Dessa affärer gjordes när räntorna var låga, och detta får man nu vackert betala för i form av extremt dyra obligationslån. Svenska pensionssparare fick via Alecta och KPA vara med och köpa dessa dyra fastigheter med nästan 15 miljarder kronor. När affären gjordes låg räntan på runt 1,3%. Där är den inte dag... speciellt inte på obligationsmarknaden.

Heimstaden Bostad har sett sin ränteteckningsgrad minska stadigt, kvartal för kvartal och nu närma sig 1,8. En ränteteckningsgrad under 1 betyder att resultatet inte ens räcker till räntekostnaderna. Möjligtvis hade storägarna kunnat pytsa in pengar för att betala av dyra obligationslån och få ner räntekostnaderna, men här verkar det se mörkt ut. Alecta har plockat in advokater för att utreda om de investeringar som gjorts i Heimstaden Bostad under åren har varit förenliga med lagar och bestämmelser, och norrmannen Ivar Tollefsen, VD och storägare i Heimstaden AB, och styrelseledamot i Heimstaden Bostad, verkar inte heller han sugen på detta. Man fick i dagarna dessutom sänkt kreditbetyg (från BB+ till BB). Det låg redan innan på skräpnivå, men nu även med negativa utsikter. Tro det när Heimstadens obligationer handlas med räntor på 18-32%, något som tyder på extrem risk. Varifrån ska då pengarna komma för att betala av lånen i ett hopp om att sänka räntekostnaderna? Antagligen genom stora försäljningar av fastighetsbeståndet, samt att man ställer in utdelningarna från Heimstaden Bostad till Heimstaden AB, och på så sätt effektivt förhindrar att dela ut något till aktieägarna. Kanske även, om tillräcklig majoritet finns, att man ändrar inlösenvillkoren för preferensaktierna och löser in dessa, för att på så sätt köra sig fri från framtida utdelningar.

Oavsett vad som nu än kommer att hända med Heimstaden AB och dess preferensaktie är detta inget jag känner att jag har lust att vara delaktig i länge. Jag köpte denna aktie på spekulation att man kunde bottenfiska i en jätte av bostadsbolag, men fler och fler tvivelaktiga nyheter har fått mig att ändra åsikt, ty risken att bli utan både kapital och utdelning är alldeles för stor. Detta såg vi med smärtsam tydlighet i fallet SBB, och dum är man som gör samma misstag än en gång. Nu sover jag dessutom ännu bättre än innan. Summan från försäljningarna återinvesterades i Nordea, Handelsbanken och Xact Norden högutdelande.

Har du köpt eller sålt Heimstaden Pref nyligen, eller äger du den fortfarande? Skriv gärna dina tankar om denna aktie i kommentarerna nedan.